ArchiXの不動産での使い方｜空室の写真にAIステージングで家具を配置

＊この記事はArchiX（アクチュアル株式会社）の提供を受けて編集部が制作しています。

不動産で賃貸住宅やテナントを募集するとき、掲載するのは空室や現況の写真です。ArchiX（アーキエックス）のAIステージングは、室内のパースや写真にAIでインテリアを加える機能です。空室の写真の上で家具を入れられるので、部屋ごとに様々なパターンを生成できます。

ホームステージングは家具の搬入に費用も手間もかかる

ホームステージングは、これまで実際に家具を搬入していました。費用も手間もかかるので、全部の物件にはできません。そのため、家具を入れられなかった部屋は、空室のまま募集することになります。

テナントの募集でも、掲載できるのは現況の写真です。前のテナントの残置物が写ったままでは、借り手は自分の店を思い描けません。

ArchiXのAIステージングで空室の写真に家具を入れる

ArchiXのAIステージングなら、写真の上で家具を入れられます。賃貸の住宅も、テナントの募集も同じです。空室の写真をアップロードして、出力画像タイプ（家具を置く・消すといった、生成する画像の種類）で「家具をレイアウト」を選択します。生成されるのは、家具の入った部屋です。同じ空室を家具と床のアイテムをすべて消す出力画像タイプ「空の部屋」で空室に戻してから「家具をレイアウト」を繰り返すと、別のコーディネートを複数生成できます。

パターンを変えて生成できるので、お客様に合わせた提案もできます。部屋数が多い物件では、部屋ごとにステージングした写真をそろえられるでしょう。より生活感をイメージしてもらえるので、契約につながります。

AIステージングとAI画像編集のスマート編集を使う

賃貸住宅の空室なら、AIステージングの「家具をレイアウト」で家具を入れるところまでで足ります。テナントの募集では、AIステージングで、壁の装飾を消す「装飾を削除」と、小さなアイテムを消す「小物を削除」を重ねて片づけます。そのあと、残った大きな什器をAI画像編集のスマート編集で消します。スマート編集は、画像の一部を指して直す編集モードです。

削除を1回で済ませず、消す範囲を分けて重ねるのは、部屋の形を保ったまま進めるためです。

賃貸住宅の空室は「家具をレイアウト」で家具を入れる

AIステージングの「家具をレイアウト」では、募集用に撮った空室の写真から、家具の入った部屋が生成されます。

選択するのは、部屋タイプ（リビングルームなどの部屋の種類）とデザインスタイル（北欧などのインテリアの様式）。部屋タイプの選択肢は、住宅向けの5種類です。置きたい家具は、プロンプトに具体的に書くほど狙った配置に近づくでしょう。5種類ずつの選択肢とプロンプトの効き方は、ArchiXのAIステージングの出力スペック｜部屋タイプとデザインスタイルの選び方で解説しています。

募集の仕方に合わせて現況写真から3通りを生成する

テナントの募集では、1枚の現況写真から、募集の仕方に合わせた3通りを生成します。

• 什器を残して貸すなら、片づいた居抜きの写真
• 躯体だけで貸すなら、什器も外したスケルトンの写真
• 次のテナントの業態が決まっているなら、その業態の内装が入った提案パース

手を動かす前に決めておくのは、募集の仕方と、什器のうち残すものと、内装提案まで作るなら想定する業態です。

居抜きとスケルトンの両方を出せると、借り手の幅が広がります。飲食店の居抜き物件を、飲食店にしか貸せないと思われるのは機会損失です。次の業態の内装提案まで見せる手順は、ArchiXの店舗設計での使い方｜外観と内観のパースで出店者に提案に載せています。

残すものを挙げて「それ以外は削除」と書く

削除する出力画像タイプでは、プロンプトに残すものを挙げて、「それ以外は削除」と書きます。消すものを名指しすると、生成ごとに効き方が変わるためです。残すものを書き出すほうが、消すものを1つずつ数え上げるより短く済みます。

たとえば、「装飾を削除」で壁の装飾を消す工程では、残すのは什器と厨房機器、床にある残置、窓です。これらを挙げてから「それ以外は削除」と続けると、壁の装飾だけが消えた写真になります。自分の物件で使うときも、残したいものを挙げるだけで足ります。

消す範囲を分けて重ねる

消すものが多い写真では、「装飾を削除」と「小物を削除」のように、消す範囲を分けて重ねます。一度に全部消そうとすると、壁の位置がずれたり窓が増えたりして、部屋の形が変わるためです。

テナントの物件なら、まず「装飾を削除」で壁に取り付けられたものを外します。次に「小物を削除」で床の残置を片づけると、厨房機器とカウンター席だけが残った、居抜きで貸す状態になります。

前の工程で消したものは戻りません。そのため、次の工程では残っているものだけを挙げれば足ります。前の生成結果に重ねる操作は、ArchiXのAIステージングの基本｜部屋の写真に家具を置く・消す・改装する出力画像タイプ6種で解説しています。

並べて見せる写真は同じ画角でそろえる

削除する出力画像タイプでは、どれを選択しても画角が動きます。そのため、「空の部屋」「装飾を削除」「小物を削除」では、プロンプトに「画角や構図は全て保持で。」を添えて、募集の写真の画角をそろえます。

現況と、片づけた居抜きと、スケルトン。この3枚を並べて見せるので、画角がずれていると、借り手は同じ部屋の変化として比べられません。

「空の部屋」は、室内の形状がかなり変わります。画角と構図を保持する指定が要ります。

大きな什器はスマート編集で範囲を指定して消す

厨房カウンターやコンロのような大きな什器は、AIステージングの削除では形が崩れることがあります。そうしたときは、AI画像編集のスマート編集で範囲を指定して消します。画像を部分的に編集するモードなので、画角も部屋の形も動きません。

スマート編集では、直したい内容を「リクエスト」という単位で作ります。消したい什器を、キャンバスの下の下メニューにあるシェイプ（四角形などの図形）で囲みます。直し方の種類を選ぶリクエストタイプで「削除」を選択し、リクエストの入力欄に要素の名前を記入します。照明やエアコンのように点在するものは、範囲を持たないリクエストが画像全体にかかるので、シェイプを描かずに作ります。シェイプとリクエストタイプの使い方を解説しているのは、ArchiXのスマート編集｜シェイプで部位を指し、リクエストタイプ7種で部分的に直す方法です。

ここまで消すと、躯体だけのスケルトンで貸す状態になります。

飲食店の居抜き物件から3通りを生成すると約525クレジットになった

飲食店の居抜き物件の写真1枚から、居抜き・スケルトン・内装提案の3通りを生成しました。元にしたのは、厨房機器もカウンター席も残置物もそのまま残った現況写真です。

クレジットは、生成のたびに消費するポイントです。装飾を削除・小物を削除・スマート編集2回・家具をレイアウト・リフレームで消費したクレジットは、それぞれ画像数3で60クレジット。合わせて360でした。ここに動画の150と高解像度化の15が加わって、一式で約525クレジットになりました。

画像の生成は1枚20クレジットなので、画像数を3にした1回の生成が60クレジットです。スマート編集は、リクエストを何件まとめても生成1回ぶんで済みます。

この約525クレジットには、次のテナントの内装提案と、そこから生成した別アングル・動画も入っています。什器を置く工程と装飾のパターンを出す工程を解説しているのは、ArchiXの店舗設計での使い方｜外観と内観のパースで出店者に提案です。

空室の写真に家具を入れるところから、テナントの募集に使うビジュアル一式までの操作は、ArchiXコースで、レッスンに沿って学べます。